Il mercato rallenta nelle grandi città: crescono gli immobili ribassati a Milano, Firenze e Bologna
- Alex
- 15 giu
- Tempo di lettura: 3 min
Gli immobiliari ribassati fotografano una dinamica inaspettata per il mattone italiano nel primo trimestre del 2026, evidenziando un cambiamento che parte proprio dai centri urbani più importanti.
Se a livello nazionale si nota un'apparente stabilità – con la quota complessiva delle case che hanno subito uno sconto scesa all'8% rispetto al 9% dello stesso periodo del 2025 – la lettura dei dati locali mostra uno scenario molto più complesso. Nelle metropoli, in cui i prezzi sono tradizionalmente più alti e l’accesso al credito è diventato più selettivo, i venditori stanno incontrando le prime vere resistenze da parte degli acquirenti, trovandosi costretti a rivedere al ribasso le proprie richieste iniziali.
Grandi città controcorrente: la mappa dei ritocchi di prezzo
Mentre il resto del Paese sembra registrare complessivamente prezzi meno bassi, i principali mercati italiani mostrano una tendenza del tutto opposta, guidando la fase di ribasso delle valutazioni.
Milano: Si posiziona in cima ai grandi centri urbani con circa il 13% di annunci che hanno registrato una riduzione di prezzo, segnando un aumento rispetto all'anno precedente.
Firenze: Segue a ruota con una quota del 12%, anch'essa in crescita se confrontata con il 10% registrato nel 2025.
Bologna: Conferma la stessa direzione con il 10% delle inserzioni corrette al ribasso, in aumento rispetto al 9% dello scorso anno.
Anche altre importanti piazze italiane si mantengono stabilmente sopra la media nazionale. Città come Roma, Napoli e Palermo registrano l'11% di case in vendita con sconti sul prezzo di partenza, tallonate da Torino al 10%. Secondo le analisi dell'Ufficio Studi di Idealista, questo fenomeno indica un affaticamento della domanda nei contesti in cui negli ultimi anni i costi delle abitazioni sono cresciuti in modo decisamente più rapido rispetto ai redditi delle famiglie.
Analisi di segmento: perché aumentano gli immobili ribassati?
La rigidità dei prezzi non colpisce tutti i segmenti allo stesso modo. Il fenomeno della rinegoziazione si sta concentrando con particolare intensità nel comparto delle abitazioni di fascia medio-alta, situati nelle zone centrali o caratterizzati da elementi di pregio.
In questa specifica fetta di mercato, la distanza tra la richiesta iniziale del venditore e la cifra effettivamente accettata in fase di rogito tende ad ampliarsi. Al contrario, il mercato residenziale ordinario e standard si dimostra molto più rigido e meno volatile, mantenendo prezzi stabili ma risultando, di contro, meno liquido e caratterizzato da tempistiche di scambio più lunghe.
A livello territoriale, oltre ai grandi capoluoghi, si notano segnali di ribasso anche in province caratterizzate da un'alta presenza di flussi universitari o turistici, come Verona e Padova. Spostando lo sguardo sui dati provinciali generali, l'area di Genova guida la graduatoria insieme a Vercelli, Biella e Alessandria con l'11% di ribassi complessivi, seguita a ruota dalle province di Roma e Milano ferme al 10%. All'estremo opposto si collocano le province del Sud e delle Isole – come Vibo Valentia al 4% o Reggio Calabria e Potenza al 5% – dove i mercati, meno dinamici e con una minore intensità di scambi, tendono a mantenere i prezzi fermi per pura inerzia.
Il peso dei tassi d'interesse sulle prospettive future
Il costo del denaro resta il fattore cruciale per comprendere questa fase di transizione. Nonostante la politica monetaria stia mostrando segnali di stabilizzazione, i tassi d'interesse sui mutui rimangono elevati rispetto agli standard dell'ultimo decennio, riducendo sensibilmente il potere d'acquisto e la capacità di accesso al credito delle famiglie.
Gli esperti del settore ipotizzano che, nel breve periodo, questa situazione continuerà a spingere verso la normalizzazione delle compravendite. L'abbassamento dei valori di partenza proseguirà soprattutto nei contesti urbani più competitivi e sui segmenti più costosi, dove gli acquirenti sono maggiormente sensibili alle condizioni di finanziamento delle banche. Solamente un futuro e più deciso calo dei tassi d'interesse potrebbe invertire questa rotta, ripristinando una crescita dei prezzi più omogenea su tutto il territorio nazionale.
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