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Come cancellare l'ipoteca su un immobile?

L’ipoteca è un diritto di garanzia su beni o su diritti relativi a immobili o mobili registrati di proprietà del debitore ed è considerata una forma di tutela nei confronti del creditore. È, in realtà, un argomento particolare, poiché al contempo suscita interesse, ma genera anche molti dubbi.



Se ti stai chiedendo come cancellare l’ipoteca su un immobile, questo articolo fa al caso tuo.


Cos'è l'ipoteca?

Come accennato sopra, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia di cui si avvale un creditore per tutelarsi nel caso in cui il debitore risulti inadempiente nei pagamenti. Questo gli consentirà di procedere con l’espropriazione del bene e godere del diritto di prelazione in caso di vendita forzata.


Stando all’articolo 2808 del Codice Civile esistono tre tipologie di ipoteca:

  • Volontaria: è quella più comune, viene iscritta ad esempio quando si richiede un mutuo

  • Legale: è circoscritta a casi specifici, come gli atti di alienazione, come garanzia per l’adempimento degli obblighi prescritti

  • Giudiziaria: è l’ipoteca derivante da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o al risarcimento danni da liquidare successivamente.


Come cancellare l'ipoteca su un immobile?

La situazione più comune è quella di ipoteca volontaria iscritta in sede di mutuo, che di conseguenza prende il nome di mutuo ipotecario.

È un mutuo con ipoteca perché l’istituto di credito che lo eroga, qualora non vedesse il debito saldato, ottiene la stessa casa come garanzia di pagamento.

Una volta giunti alla fine del piano di ammortamento, l’ipoteca verrà cancellata dal notaio, con conseguente consenso alla procedura da parte dell’istituto di credito.



Se si vuole cancellare l’ipoteca sulla casa prima di terminare il pagamento del mutuo, esistono sostanzialmente due strade percorribili:

  • Eseguire una procedura semplificata (non è necessario sostenere dei costi);

  • Rivolgersi ad un notaio o a un giudice.


Ipoteca giudiziaria

Si parla di ipoteca giudiziaria quando è un’autorità ad istituirla, ad esempio in seguito ad una condanna. Il suo scopo può essere diverso: potrebbe essere stata iscritta per pagare una somma, un risarcimento danni oppure per l’adempimento di un’obbligazione.

La richiesta di tale ipoteca potrebbe partire direttamente dal creditore, come la banca, che può ricorrere al tribunale nel momento in cui ci sia un’inadempienza nel pagamento di un debito.

Chiaramente, perché il bene venga ipotecato, deve essere iscritto nei registri immobiliari.



L’ipoteca giudiziaria si può cancellare saldando il debito, oppure ricorrendo a una sentenza giudiziaria o a un atto notarile da trasmettere all’Agenzia del Territorio per l'eliminazione ufficiale.


I soggetti a cui rivolgersi in caso di eliminazione ipotecaria sono il giudice o il notaio.

Affinché la cancellazione abbia inizio, bisogna necessariamente ottenere il consenso scritto del creditore, anche attraverso una scrittura privata. Il tutto dovrà poi essere autenticato con l’intervento di un Pubblico Ufficiale. Se si è già in possesso di un’ordinanza del tribunale, il procedimento è diverso.

Dopo aver ottenuto il consenso, va presentata la documentazione al Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile. Questa procedura non è automatica e il conservatore potrebbe anche rifiutarsi di procedere in tal senso, nel caso siano ancora presenti debiti da saldare.


Documenti necessari alla cancellazione dell'ipoteca

Dal momento in cui si tratta di un atto formale, bisogna munirsi di documenti di identità e codice fiscale, sia proprio che del creditore. In quest'ultimo caso, se si tratta di una banca o di un’azienda, ci sarà un soggetto rappresentate che sarà minuto di relativa delega.



Bisogna inoltre presentare l’atto di compravendita del bene, che torna utile anche nel caso di cancellazione di ipoteca legale, oltre al contratto di mutuo e all’attestazione dell’ultimo pagamento.

È necessario essere in possesso anche dell’atto notarile in cui viene attestato il consenso scritto del creditore alla rinuncia dell’ipoteca oppure un provvedimento giudiziario che ordini la sua cancellazione.



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