Casa ereditata: cosa fare

Diventare l'erede di un bene immobiliare non implica automaticamente diventarne il legittimo proprietario. Ci sono diverse procedure da seguire per acquisire legalmente e in modo incontestabile la proprietà dei beni immobili ereditati, compreso l'adempimento delle obbligazioni fiscali. In questo articolo, ti spiegheremo passo dopo passo cosa fare quando erediti una casa e descriveremo tutte le attività necessarie.

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Accettazione dell'eredità: esplicita o implicita

Gli eredi di un bene immobile devono trascrivere l'accettazione dell'eredità presso l'Ufficio dei registri immobiliari competente per il territorio (precedentemente noto come Conservatoria, ora parte dell'Agenzia delle Entrate) come richiesto dalla legge. Ci sono due tipi di accettazione dell'eredità:

1. Esplicita: quando l'erede si reca dal notaio e dichiara esplicitamente di accettare l'eredità (questa forma è obbligatoria quando l'eredità è stata ricevuta tramite testamento).
   

2. Implicita: la legge considera accettazione tacita l'atto di chi prende possesso dei beni ereditari e li mantiene per almeno tre mesi. È previsto un periodo di dieci anni per accettare ufficialmente l'eredità, al di là del quale il diritto decade a causa della prescrizione. Tuttavia, i termini per presentare la dichiarazione di successione sono molto più brevi. L'accettazione dell'eredità diventa necessaria se si intende vendere il bene, poiché il notaio dovrà verificare la continuità delle trascrizioni di proprietà fino all'attuale intestatario.

La dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è un obbligo in tutti i casi in cui la successione comprende beni immobili, anche se non comporta l'accettazione dell'eredità. Serve a ufficializzare, ai fini fiscali, il trasferimento del bene immobile all'erede che ne diventa il nuovo proprietario e a liquidare le imposte dovute.

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data del decesso dell'ex proprietario (è possibile farlo entro 5 anni, ma ci sono pesanti sanzioni per il ritardo). Può essere compilata online utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate e il software dedicato disponibile sul loro sito. È possibile compilare e inviare la dichiarazione autonomamente tramite il collegamento a Fisconline (accessibile dal 1° settembre 2021 con lo Spid) o rivolgersi a un professionista (come un commercialista o un notaio) per assistenza nella compilazione e presentazione della dichiarazione.

La dichiarazione di successione richiede informazioni dettagliate sul defunto, gli eredi, i beni immobili e le eventuali passività dell'eredità. È importante compilare con precisione tutte le sezioni pertinenti, indicando i valori dei beni e delle passività in modo corretto. In base a questi dati, verranno calcolate le imposte da pagare.

Calcolo e pagamento delle imposte

Una volta presentata la dichiarazione di successione, le autorità fiscali valuteranno i dati forniti e calcoleranno l'imposta di successione da pagare. Le aliquote e le detrazioni variano in base al grado di parentela tra il defunto e gli eredi, nonché al valore dell'eredità.

È importante tenere presente che, se l'eredità comprende una casa, potrebbe essere richiesto il pagamento dell'imposta di registro anche per il trasferimento della proprietà dell'immobile. Le aliquote dell'imposta di registro variano in base alla zona geografica e al valore dell'immobile.

Per determinare l'importo esatto delle imposte da pagare, è consigliabile consultare un professionista del settore fiscale che potrà fornire una valutazione accurata e fornire assistenza nella gestione del processo fiscale.

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Trasferimento della proprietà

Una volta completati i passaggi precedenti e pagate le imposte dovute, è possibile procedere con il trasferimento effettivo della proprietà dell'immobile agli eredi. Questo avviene attraverso un atto notarile chiamato "atto di trasferimento ereditario" o "atto di voltura ereditaria". Il notaio redigerà l'atto, che dovrà essere firmato da tutti gli eredi e registrato presso l'Ufficio dei registri immobiliari competente per il territorio.

L'atto di trasferimento ereditario garantirà che i beni immobili vengano registrati a nome degli eredi come nuovi proprietari, e saranno emessi nuovi documenti di proprietà a loro nome.

Gestione dell'immobile ereditato

Una volta acquisita legalmente la proprietà dell'immobile ereditato, dovrai prendere decisioni su come gestirlo. Puoi scegliere di utilizzarlo come residenza personale, affittarlo per ottenere un reddito, venderlo o conservarlo come investimento.

Se decidi di affittare l'immobile, dovrai registrare il contratto di locazione presso l'Ufficio delle entrate competente e gestire gli aspetti relativi alla manutenzione, all'affitto e alle tasse connesse all'affitto.

Se decidi di vendere l'immobile, dovrai seguire la procedura di vendita standard, che può includere l'elenco dell'immobile, la valutazione, la negoziazione con potenziali acquirenti e la conclusione dell'atto di vendita tramite un notaio.

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In entrambi i casi, è consigliabile consultare un professionista immobiliare o un avvocato specializzato nell'immobiliare per guidarti attraverso il processo e garantire la corretta gestione dell'immobile ereditato.