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Contratto di affitto: quale scegliere?

Sia per i proprietari che per gli inquilini, è sempre un momento delicato quello della scelta del contratto di locazione di un appartamento, poiché non è sempre intuitivo capire quale sia il modo più efficace di andare incontro alle esigenze di entrambi.


Per fortuna esistono diverse tipologie di contratto di affitto, che prevedono l’occupazione a titolo gratuito (per esempio a parenti o amici) o a pagamento (per lungo o breve termine).





Contratto di affitto gratuito

È possibile affittare un immobile a titolo gratuito: ciò viene definito “comodato”.


In che modo funziona? Il proprietario dell'appartamento decide di affidarlo gratuitamente ad una persona per un periodo di tempo esplicitato nel contratto stesso. Allo scadere di quest'ultimo, il bene deve essere restituito. La formula contrattuale non dev’essere per forza scritta, essendo una sorta di accordo privato tra le parti.

Nel momento in cui si opta per la forma scritta, il contratto di affitto in comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto.



Si può usufruire delle agevolazioni fiscali (detrazione delle spese per ristrutturazioni edilizie, agevolazioni IMU/TASI, ecc.), solo se il contratto è in forma scritta e registrato.


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Contratto di affitto per brevi periodi

Se si necessita di affittare il proprio immobile soltanto per brevi periodi di tempo (giorni, mesi o pochi anni), la formula più conveniente per il contratto di locazione è quella transitoria, o il contratto di locazione breve, che non supera i 30 giorni.



Queste tipologie contrattuali prevedono che la presenza del locatore sussista per un periodo di tempo limitato, legato ad una esigenza di transitorietà come può essere, ad esempio, una vacanza.

Anche se il periodo di affitto è breve, anche in questo caso è consigliabile scegliere la formula scritta, con conseguente registrazione nel rispetto delle norme di legge in materia.


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Contratto di affitto transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio è una tipologia di contratto introdotta dalla Legge n. 431/1998, dal Decreto Ministeriale del 5 marzo 1999 e dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002.


Questa tipologia contrattuale ha una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Al termine di questo periodo detto, appunto "transitorio", la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né dalla parte del locatore né da parte del conduttore, fatta eccezione di diverse comunicazioni che comportino il protrarsi delle cause di transitorietà.


Le esigenze momentanee di transitorietà devono essere inserite nel contratto di affitto e accompagnate da una documentazione. Questo è un passaggio fondamentale che permette di distinguere i contratti transitori da quelli ordinari. Il motivo principale è che il contratto di locazione transitorio può usufruire dell’opzione per la cedolare secca in base alle modalità previste dalla legge.


Contratto di affitto transitorio a studenti

Esiste una tipologia di contratto di affitto dedicato agli studenti, il quale presenta determinate caratteristiche:

  • la durata minima è di 6 mesi, e quella massima di 36 mesi (al termine del periodo scatta il rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza, salvo disdetta anticipata);

  • canone concordato, fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;

  • particolari agevolazioni fiscali sulla tassazione per il proprietario.



Vantaggi per gli studenti fuori sede: Per gli studenti universitari, il contratto di affitto presenta particolari agevolazioni sulla tassazione del reddito Irpef. Per chi sceglie questa tipologia contrattuale è prevista una detrazione fiscale del 19% sul contratto, su un importo massimo di 2.633 euro. Il proprietario può inoltre accedere alla cedolare secca del 10%.

Affitti brevi: quando conviene farli?

I contratti di locazione breve sono quelli che hanno una durata che non supera i 30 giorni. Per questa tipologia contrattuale non sussiste l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma è stata introdotta una importante novità con la cosiddetta “manovrina” del 2017.


Il decreto legge n. 50 del 2017, ha infatti stabilito che, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, vi è l’obbligo di trasmettere i dati relativi a questo tipo di locazione. I soggetti obbligati sono:

  • coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare;

  • coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.



Il vantaggio per il proprietario è la possibilità di usufruire della cedolare secca al 21%. Agli affitti brevi sono equiparati i contratti di sublocazione e comodato d’uso a titolo oneroso, sempre se di durata inferiore ai 30 giorni. L’applicazione della cedolare però avviene solo se l’immobile è in Italia, ha destinazione residenziale, e appartiene a categorie catastali comprese tra A1 e A11 (ad esclusione della A10).


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Affitti lunghi: quale scegliere?

I contratti di locazione per periodi più lunghi sono:

  • a canone libero

  • a canone concordato

Il contratto di affitto a canone libero è in assoluto il più utilizzato per l’affitto di immobili. Viene chiamato così perché le parti risultano libere di decidere autonomamente l'importo del canone che l'inquilino corrisponderà al proprietario.


Il contratto a canone concordato 3+2, a seguito del DM 16/01/2017, è esteso a tutti i comuni italiani (mentre in precedenza era possibile applicare il contratto solo ai soli comuni “ad alta tensione abitativa” e limitrofi, individuati nella lista del CIPE).

È il contratto di locazione in cui la misura del canone, oltre alla durata e ad altri aspetti del contratto, è stabilito entro importi minimi e massimi da parte di organizzazioni locali che stipulano degli accordi.

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