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Nuda proprietà: un'opzione immobiliare intelligente per il futuro

Aggiornamento: 31 mag 2023

L'acquisto di una casa rappresenta un grande sogno per molti, ma oltre all'opzione tradizionale esiste la possibilità di acquistare la nuda proprietà di un immobile. Ma cosa significa esattamente e come funziona? La nuda proprietà si riferisce all'acquisto di un immobile senza il diritto di godimento immediato. Questa formula immobiliare è sempre più popolare perché offre una prospettiva futura: l'acquirente riduce la spesa per la casa rispetto ad altre soluzioni e ha la possibilità di usufruire dell'immobile negli anni successivi.



Come funziona la nuda proprietà?

Spesso si confonde la nuda proprietà con l'usufrutto, ma in realtà ci sono alcune differenze importanti da evidenziare. La nuda proprietà implica la vendita di un immobile mantenendo il diritto di godimento da parte del venditore per tutta la sua vita. Al contrario, l'usufrutto permette al venditore di mantenere il diritto di godimento anche dopo aver venduto l'immobile. La vendita della nuda proprietà rappresenta la cessione dell'immobile, che può essere una casa, un negozio o un fabbricato, a un prezzo specifico: il valore dell'immobile da cui viene sottratto l'usufrutto. L'usufruttuario può incassare la somma pattuita con la vendita e continuare ad abitare nell'immobile, oppure può percepire un affitto se l'immobile viene locato a terzi. In poche parole, l'usufrutto e la nuda proprietà sono due aspetti complementari della stessa situazione.



Vantaggi

Si ottiene un prezzo più basso rispetto ad altre formule immobiliari, poiché l'acquirente non può sfruttare immediatamente la proprietà. Questa soluzione è particolarmente utile in diverse situazioni, ad esempio quando un familiare desidera acquistare un'abitazione per un figlio minorenne, in attesa che cresca e possa occuparla in futuro.


Chi possiede la nuda proprietà di un immobile deve rispettare una condizione chiamata "vita natural durante": alla morte del venditore dell'immobile, l'acquirente diventa il proprietario effettivo, ma ci sono alcune eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:

  • L'usufruttuario non utilizza l'abitazione per almeno 20 anni.

  • L'immobile subisce una distruzione parziale o totale.

  • Si verificano abusi da parte dell'usufruttuario.

Nel caso della nuda proprietà, l'età del venditore è un aspetto fondamentale da considerare: più il venditore è anziano, maggiore sarà il prezzo di cessione, poiché l'usufrutto tende a essere più breve. La vendita della nuda proprietà richiede un atto notarile per formalizzare l'accordo, evitando di utilizzare scritture private.


Il pagamento del prezzo può avvenire in un'unica soluzione o in rate, a seconda dell'accordo tra le parti.



Suddivisone delle spese

La suddivisione delle spese è altrettanto importante. L'usufruttuario è responsabile della manutenzione ordinaria dell'immobile, mentre il nudo proprietario è responsabile delle spese straordinarie, come le ristrutturazioni. Riguardo all'usufruttuario, è anche suo compito pagare le tasse comunali, come l'IRPEF, l'IMU e la TARI.


Nel caso della nuda proprietà, il prezzo dell'immobile deve essere calcolato con precisione. Innanzitutto, si richiede una perizia redatta da un professionista per determinare il valore di mercato dell'immobile. A questo valore viene applicato un coefficiente che dipende dall'età dell'usufruttuario. Tutti i coefficienti sono stabiliti periodicamente dal Ministero dell'Economia, prendendo in considerazione l'aspettativa di vita in Italia e il tasso di interesse legale in vigore al momento.

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