Scenari e tassi di crescita: le nuove previsioni mercato immobiliare di Nomisma fino al 2028

Le ultime previsioni mercato immobiliare tracciate dal 1° Osservatorio di Nomisma descrivono un settore caratterizzato da fondamentali solidi, ma chiamato a fare i conti con un quadro macroeconomico globale intriso di forti incertezze geopolitiche.

Lo scenario attuale evidenzia una dinamica dei prezzi più strutturata rispetto allo scorso anno, supportata da una contrazione della forbice tra le richieste dei venditori e le offerte degli acquirenti, oltre che da tempi di assorbimento dei beni molto più rapidi. Tuttavia, la progressiva risalita dei tassi sui finanziamenti e la prudenza legata al costo della vita stanno spingendo molte famiglie a un atteggiamento attendista, prefigurando un imminente rallentamento nel ritmo complessivo delle transazioni.

Le previsioni mercato immobiliare per i prezzi e le compravendite

L'analisi predittiva di Nomisma evidenzia che l'anno in corso si manterrà dinamico, con la clientela che continuerà a privilegiare la proprietà rispetto alla locazione. Tuttavia, i ritmi di crescita delle transazioni saranno più contenuti se confrontati con la forte accelerazione registrata nel 2025.

Nel frattempo, i dati consolidati sui primi mesi del 2026 mostrano incrementi di prezzo mirati nei 13 mercati intermedi monitorati (piazze come Modena, Bergamo, Brescia, Verona, Parma e Taranto), con un +2,3% per gli immobili in ottimo stato e un +2,7% per l'usato in buone condizioni. Nelle città principali la crescita è stata rispettivamente dell'1,3% e dell'1,9%, evidenziando un interesse marcato verso la fascia d'acquisto più economica e accessibile. In queste piazze intermedie, il tempo medio per vendere una casa si attesta sui 5 mesi, con uno sconto medio in fase di trattativa confinato all'8,6%.

Il nodo del credito: l'evoluzione di mutui e surroghe

Sul fronte dei finanziamenti bancari, Nomisma prevede un incremento progressivo dei volumi erogati in termini di valore assoluto, nonostante un rallentamento della domanda causato dai criteri selettivi degli istituti e dalla cautela delle famiglie. I nuovi mutui passeranno dai 49,8 miliardi di euro del 2025 ai 52,8 miliardi nel 2026, per poi toccare i 53,7 miliardi nel 2027 e i 54 miliardi nel 2028.

Un capitolo a parte è rappresentato dalle operazioni di surroga e sostituzione, destinate a crescere sensibilmente: 3,7 miliardi di euro nel 2026, 5 miliardi nel 2027 e 5,7 miliardi nel 2028.

Questo quadro poggia sulle ottime basi del 2025, anno in cui la quota di transazioni immobiliari assistite da mutuo è salita al 45,9% (era al 40,1% nel 2023), accompagnata da un calo delle sofferenze bancarie del 2,9% e da un'incidenza delle stesse scesa al 9,8% sul totale complessivo dei crediti erogati.

I fattori di instabilità: PIL, inflazione e logistica mondiale

Per comprendere appieno le ragioni della prudenza che guiderà il mercato nei prossimi tre anni, occorre esaminare i fattori di rischio internazionali illustrati dall'economista Lucio Poma. Sebbene l'Italia arrivi da un periodo post-Covid favorevole, con una disoccupazione ai minimi (5,1% a gennaio 2026) e un incremento dei contratti a tempo indeterminato che sostiene i redditi, permane una distanza del 6,4% tra la crescita delle retribuzioni e la crescita dell'inflazione cumulatasi negli ultimi anni.

Il segmento delle locazioni: performance e rendimenti elevati

Mentre il comparto delle compravendite rallenta il passo per ragioni prudenziali, il mercato degli affitti registra una pressione della domanda notevole, dovuta a una cronica carenza di immobili residenziali di qualità. I provvedimenti restrittivi legati alle locazioni brevi hanno riportato sul mercato tradizionale solo una modesta quantità di appartamenti, del tutto insufficiente a colmare le richieste.