Vendere casa: ecco perché conviene farlo entro il 2030

L'approvazione definitiva della Direttiva Case Green impone ai proprietari di tracciare una linea di demarcazione netta nella gestione delle proprie proprietà immobiliari. Per salvaguardare il valore del proprio patrimonio ed evitare un deprezzamento strutturale, la scelta di vendere casa entro il 2030 si profila come la strategia migliore per chi possiede strutture a bassa efficienza energetica.

Muoversi prima dell'entrata in vigore dei decreti attuativi nazionali permette infatti di anticipare la forte pressione degli acquirenti, i quali, con l'avvicinarsi delle scadenze istituzionali, pretenderanno decurtazioni sul prezzo di listino che potrebbero sfiorare il 30% per le abitazioni inserite nelle classi energetiche peggiori, in particolare la F e la G.

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Mitigazione dei rischi: cosa prevede davvero la normativa europea

È fondamentale fare chiarezza per disinnescare gli allarmismi ingiustificati che circolano nel settore: l'Unione Europea ha rimosso dal testo finale qualsiasi impianto sanzionatorio diretto a carico dei singoli proprietari, così come è caduto l'obbligo automatico di blocco dei rogiti o delle locazioni per le strutture meno efficienti. L'approccio comunitario si concentra sul miglioramento medio del parco immobiliare di ciascun Paese membro.

Tuttavia, l'assenza di penalità europee immediate non esclude l'introduzione di sanzioni a livello nazionale, poiché spetterà ai singoli Governi decidere le misure per garantire il raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico. I veri rischi per chi decide di non intervenire rimangono di natura prettamente commerciale e finanziaria:

• Deprezzamento sul mercato: gli immobili che manterranno una classificazione energetica bassa subiranno una marcata obsolescenza economica, con perdite di valore stimate tra il 15% e il 25% rispetto ai fabbricati già riqualificati.

• Costi operativi elevati: le abitazioni energivore continueranno a subire la volatilità delle tariffe energetiche, generando spese di gestione insostenibili che allontaneranno sia i compratori sia i potenziali inquilini.

• Restrizioni nell'accesso al credito: gli istituti bancari stanno già indirizzando le proprie politiche commerciali verso i finanziamenti agevolati per immobili ecocompatibili. Di conseguenza, per le strutture inefficienti diventerà complesso ottenere prestiti per ristrutturazioni e, in fase di compravendita, i potenziali acquirenti rischiano di vedersi rifiutare il mutuo.

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La metamorfosi del mercato: quali abitazioni subiranno il maggiore impatto?

Sebbene non vi sia alcun divieto di legge davanti al notaio, il concetto stesso di commerciabilità subirà una profonda mutazione strutturale. L'obiettivo principale non sarà la regolarità dell'atto, ma l'individuazione di un compratore pronto a investire su un immobile a basse prestazioni energetiche. La direttiva concentra i propri sforzi sul 15% degli immobili con le prestazioni peggiori di ogni nazione, un segmento che in Italia è rappresentato quasi interamente dalle classi F e G.

I proprietari di queste specifiche classi dovranno fare i conti con due ostacoli principali:

• Le limitazioni sui finanziamenti bancari

  Le banche penalizzeranno gli immobili a elevate emissioni applicando tassi d'interesse meno competitivi o riducendo il rapporto tra l'importo del finanziamento e il valore della casa. Se per un'abitazione ecologica gli istituti concedono l'80% del valore, per una classe G la percentuale potrebbe scendere al 60%, costringendo chi compra a disporre di un capitale iniziale molto più elevato e riducendo drasticamente la platea di potenziali acquirenti.

• Il computo dei costi di riqualificazione

  I compratori valuteranno l'investimento complessivo basandosi sulla somma tra il prezzo di acquisto e i costi dei lavori necessari per l'efficientamento. Se per mettere in sicurezza energetica l'immobile occorrono, ad esempio, 50.000 euro per sostituire infissi, coibentazione o impianti di riscaldamento, l'acquirente tenderà a sottrarre preventivamente tale cifra dall'offerta d'acquisto.

Esenzioni previste dalla normativa e scenari operativi

Il legislatore ha comunque introdotto una serie di deroghe per specifiche categorie di immobili che rimarranno del tutto escluse dagli obblighi di adeguamento energetico:

• Edifici di interesse storico e vincolati: strutture il cui restauro altererebbe in modo inaccettabile il profilo architettonico o storico.

• Abitazioni secondarie: case utilizzate per meno di quattro mesi all'anno o con un consumo energetico stimato inferiore al 25% rispetto a un utilizzo annuale.

• Fabbricati indipendenti di piccole dimensioni: immobili con una superficie utile complessiva inferiore ai 50 metri quadrati.

• Luoghi di culto e strutture a carattere temporaneo.

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Per tutti gli altri immobili non inclusi nelle deroghe, lo scenario verso il 2030 vedrà una netta polarizzazione: le classi A e B diventeranno i nuovi beni rifugio, mentre le case energivore vedranno contrarsi la propria liquidità. Inoltre, a partire dal 2030, tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere a emissioni zero (Zero Emission Buildings), un fattore che incrementerà i costi delle nuove costruzioni e spingerà di riflesso l'usato da ristrutturare verso un esame tecnico preventivo molto più severo da parte dei compratori.

Tempistiche e strategie: quando accelerare la vendita e quando attendere

Per i possessori di un immobile in classe G che non intendono o non possono affrontare un importante esborso economico per i lavori di riqualificazione, la finestra temporale ideale per vendere si concentra nei prossimi 24-36 mesi. Questo permette di anticipare la progressiva maturazione di una diffidenza diffusa tra i compratori e di sfruttare un mercato dei mutui dove le banche finanziano ancora le classi basse a condizioni standard, prima che gli istituti di credito escludano tali immobili dai propri bilanci. Inoltre, attendere le scadenze finali significherebbe mettere in vendita la propria casa in concomitanza con il varo dei nuovi incentivi nazionali, trovandosi a competere con centinaia di unità immobiliari vicine che nel frattempo saranno già state riqualificate.

Al contrario, la scelta di posticipare la vendita risulta corretta in due precise circostanze: se si ha l'intenzione e la capacità finanziaria di sfruttare i futuri sgravi fiscali per elevare la classe energetica (il passaggio da una G a una D genera un incremento di valore commerciale spesso superiore al costo vivo dei lavori), oppure se l'immobile gode di una posizione irripetibile nei centri storici delle grandi città d'arte, contesti in cui la rarità e il pregio della collocazione prevalgono stabilmente sui parametri di efficienza energetica.