3 leggi per vendere casa: come evitare rischi e problemi

Vendere casa senza conoscere queste 3 leggi per vendere casa equivale a guidare di notte con i fari spenti: potresti incappare in sanzioni, risarcimenti o addirittura nell’annullamento del contratto. Questa guida passa in rassegna tre norme chiave – spesso trascurate – che ogni proprietario bolognese deve rispettare prima di firmare il rogito, con esempi concreti e soluzioni operative.

1. Dovere di diligenza del “buon padre di famiglia”

Sebbene l’espressione appartenga al lessico ottocentesco, l’obbligo è pienamente vigente nel Codice Civile (art. 1176). Chi vende un immobile deve mantenerlo nello stesso stato in cui l’acquirente lo ha visto e accettato, dal preliminare al giorno del rogito.

Perché è fondamentale

• Tutela dell’acquirente: garantisce che l’immobile non si deteriori nel periodo di transizione.

• Responsabilità del venditore: eventuali danni sopravvenuti restano a suo carico.

Esempio pratico

Se tra compromesso e rogito si rompe la caldaia nell'appartamento, il proprietario è obbligato a sostituirla o ripararla, altrimenti rischia una richiesta di riduzione del prezzo o la sospensione dell’atto notarile.

2. Vizi occulti: la mina nascosta nel muro

Il Codice Civile (artt. 1490‑1495) prevede che l’acquirente possa chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento se emergono difetti non visibili, preesistenti e gravi.

Esempi frequenti

• Infiltrazioni d’acqua mascherate con pittura antimuffa in un trilocale sui colli.

• Impianto elettrico fuori norma nascosto dietro un controsoffitto.

Come prevenire contestazioni

1. Ispezione tecnica preventiva: incarica un perito per redigere una relazione sullo stato dell’immobile.

2. Clausole di salvaguardia: se un difetto è noto, citare esplicitamente la problematica nel preliminare e nel rogito.

3. Documentazione fotografica: allega foto datate che provino la condizione dell’immobile al momento dell’accordo.

3. Conformità urbanistica e catastale: l’80 % degli immobili ha difformità

Per legge, l’immobile venduto deve corrispondere ai titoli depositati in Comune e agli elaborati catastali. Difformità anche minime (tramezzo spostato, veranda non autorizzata) possono portare all’annullamento dell’atto e a pesanti risarcimenti.

Procedura consigliata

1. Reperimento atti: richiedi planimetrie catastali e ultime concessioni edilizie presso l’Archivio comunale.

2. Confronto in loco: un tecnico abilitato verifica la sovrapposizione tra stato di fatto e stato autorizzato.

3. Sanatoria o variazione: se emergono difformità, presenta una CILA in sanatoria o aggiorna la planimetria prima di mettere l’immobile sul mercato.

3 leggi per vendere casa: riepilogo

1. Manutenzione costante dell’immobile fino al rogito.

2. Indagine tecnica per scoprire e documentare eventuali vizi.

3. Verifica urbanistica e catastale con sanatoria preventiva delle difformità.

4. Trasparenza contrattuale: tutto ciò che emerge va messo per iscritto.

5. Assistenza professionale: avvocato e tecnico di fiducia riducono margini di errore.

Conclusione

Comprendere e applicare le 3 leggi per vendere casa – dovere di diligenza, vizi occulti, conformità urbanistica – è il modo migliore per tutelare la trattativa, evitare sorprese e massimizzare il valore di vendita. Investire qualche giorno in controlli e documenti è infinitamente più conveniente che affrontare cause legali o rimborsi post‑vendita.