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Proposta d'acquisto vincolata al mutuo: di cosa si tratta?

La firma di una proposta d'acquisto, durante il processo di compravendita immobiliare, costituisce un passo importante, poiché è il momento effettivo in cui entrambe le parti dimostrano il reale interesse a raggiungere un accordo.

Le clausole contenute in questo documento possono variare in base alle situazioni. Proprio per questo motivo, noi di Immobiliare Cavallo, in questo articolo, abbiamo cercato di spiegare nel dettaglio in cosa consiste una proposta di acquisto vincolata al mutuo e le conseguenze che può avere sulle parti coinvolte.


Proposta di acquisto: cos'è?

Come già accennato, la proposta di acquisto rappresenta la prima reale dimostrazione di interesse per raggiungere un accordo ai fini della compravendita.

Si tratta di una dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Solitamente è un un modulo prestampato, fornito dall'agenzia immobiliare, in cui vengono messi per iscritto sia i dati delle parti coinvolte, sia le informazioni relative all’oggetto della compravendita.


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Per accordarsi privatamente e senza la mediazione di un agente immobiliare, si possono trovare anche dei fac-simile online.

Da non dimenticare è che la proposta di acquisto è a tutti gli effetti un vero e proprio contratto che ha il potere di vincolare entrambe le parti.

Ultimo aspetto, ma non meno importante, di questa documentazione è costituito dalla presenza di una caparra confirmatoria, che generalmente viene fornita tramite un assegno.


La proposta d'acquisto vincolata al mutuo

Dal momento in cui, come detto nel paragrafo precedente, una volta firmato il documento diventa un vero e proprio contratto vincolante, è evidente che al suo interno dovranno essere contenute tutte le clausole da rispettare. Tra queste possiamo includere la proposta vincolata al mutuo, la quale pone una condizione sospensiva nella risoluzione del contratto.

Per spiegarci meglio: la compravendita potrà proseguire senza problemi solo nel momento in cui la banca erogherà l’importo richiesto dall'acquirente. Se così non fosse, il contratto potrà ritenersi sciolto per tutte le parti.


Altri casi di proposta d'acquisto condizionata

La condizione sospensiva relativa al mutuo, non è l’unica che può essere inserita all’interno di una proposta di acquisto.

Solitamente è l'agenzia immobiliare ad occuparsi di questi aspetti ed eventualmente fornisce la documentazione relativa alla compravendita, in cui si attesta la veridicità delle informazioni fornite dal proprietario, tra cui la regolarità catastale.



Un aspetto importante da considerare è il vincolo temporale; generalmente, infatti, quando viene presentata un’offerta, viene fornita anche una precisa tempistica entro la quale fornire una risposta.

Durante questo lasso di tempo è solo l’acquirente ad essere vincolato, mentre il venditore potrà decidere di valutare altre proposte.


Normativa di riferimento

Esaminiamo brevemente qual è la normativa a cui si fa riferimento.

Secondo l’articolo 1353 del Codice Civile si può subordinare l’efficacia di un accordo, tra cui anche quello di cui stiamo parlando, ad un avvenimento futuro ed incerto.

Proprio per questo motivo viene considerata una condizione sospensiva, perché le sue conseguenze si mantengono in pausa fino ad un determinato momento, che nel nostro caso corrisponde al parere positivo della banca in merito all'erogazione del mutuo.

Come già accennato, la condizione sospensiva non può essere prolungata all’infinito, ma deve avere delle tempistiche da rispettare.



Nel caso specifico dell’acquisto di un immobile, vengono concessi alcuni mesi, nei quali la banca può esaminare la documentazione fornita dall’acquirente e valutare la sua situazione finanziaria per decidere, infine, se erogare o meno il mutuo.


Un altro aspetto da tenere in considerazione è che la proposta di acquisto vincolata al mutuo si riferisce ad una sola richiesta da parte dell’acquirente. Praticamente l'efficacia del contratto decade nel momento in cui si riceve il primo rifiuto, senza possibilità di prolungarla fino all'accettazione di un mutuo.

Inoltre, se ci sono tutte le condizioni e si è ancora in attesa del primo esito, le parti non possono tirarsi indietro, altrimenti andrebbero incontro alle conseguenze previste dalla legge.


Proposta d'acquisto: quando non è possibile usarla?

La condizione sospensiva del mutuo non si può utilizzare per tutti gli acquisti, come nel caso delle aste immobiliari. Queste ultime sono regolate da un processo differente rispetto a una compravendita "normale". infatti, nonostante sia prevista la possibilità di richiedere un mutuo, non sono previste negoziazioni, incluse quelle relative alle proposte di acquisto.


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Un’altra situazione in cui è difficile inserire la clausola legata all’accettazione del mutuo è quella legata a un debito insaldabile, mettendo in vendita una proprietà avviando la procedura immobiliare detta di saldo e stralcio. Il motivo sta nel fatto che la compravendita deve essere esaminata dal creditore prima di andare a buon fine, con lo scopo di saldare una parte del debito con il guadagno.


Quanto costa

Affinché questo contratto sia da considerarsi valido, è necessaria la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Questa procedura, a carico dell’acquirente, diventa necessaria una volta che la proposta sia stata sottoscritta da entrambe le parti.



Per quanto riguarda i versamenti, è previsto il pagamento di 200 euro come imposta di registro.

Potrebbe, inoltre essere richiesto il pagamento della caparra confirmatoria, che corrisponde solitamente al 10% del prezzo di acquisto.

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