Donazione immobiliare: come funziona?

La donazione di un immobile è un atto di trasferimento volontario della proprietà da una persona fisica o giuridica a un'altra, senza alcun compenso in cambio. Questo atto può riguardare qualsiasi tipo di bene, tra cui denaro, titoli azionari, beni personali e, in particolare, immobili come case, terreni o appartamenti.

Per effettuare una donazione di un immobile, è obbligatorio rivolgersi a un notaio per la redazione di un atto notarile. I costi associati includono il compenso del notaio e le relative imposte.

Dal punto di vista fiscale, la donazione di un immobile comporta alcuni oneri, ma in molti casi, specialmente nelle relazioni familiari tra genitori e figli o tra nonni e nipoti, ci sono franchigie ampie che possono esentare l'imposta di donazione, rendendo questa opzione più vantaggiosa rispetto alla vendita.

L'atto di donazione di un immobile deve includere diversi elementi essenziali, come una dettagliata descrizione dell'immobile, le parti coinvolte (donatore e donatario), la quantificazione del valore dell'immobile e, se del caso, eventuali oneri a carico del donatario.

La donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, il che significa che il diritto di proprietà si trasferisce con il semplice consenso delle parti e non richiede la consegna fisica del bene, come avviene in altre tipologie di donazioni.

Per quanto riguarda la forma della donazione, è essenziale che l'atto sia stipulato davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni. Questa formalità è necessaria per garantire l'importanza e la validità dell'atto e per tutelare il donante, che deve essere pienamente consapevole delle conseguenze dell'atto.

Chi può donare un immobile?

Le parti coinvolte sono il donante, ovvero la persona che trasferisce la proprietà o il possesso dell'immobile, e il donatario, che riceve il bene oggetto della donazione. Anche i minori e gli interdetti possono donare, ma solo in determinate circostanze, ad esempio in sede di convenzioni matrimoniali.

La donazione richiede l'accettazione del beneficiario, e possono essere donatari anche coloro che non sono capaci di agire, come i nascituri, i concepiti, i minori, gli interdetti e gli inabilitati. Anche persone giuridiche e enti non riconosciuti possono ricevere donazioni, purché sia prevista tale capacità nello statuto o nell'atto costitutivo.

Donazione immobiliare: passaggi e formalità

Una donazione di un bene immobile comporta la necessità di effettuare alcuni passaggi e adempiere a determinate formalità:

1. Accordi preliminari: Il donante e il donatario devono raggiungere un accordo preliminare sulla volontà di effettuare la donazione. Questo può includere la discussione sul valore dell'immobile, eventuali condizioni o restrizioni associate alla donazione e altri dettagli pertinenti.

2. Valutazione dell'immobile: Per stabilire il valore dell'immobile, è consigliabile ottenere una valutazione professionale da un valutatore immobiliare indipendente. La valutazione aiuterà a determinare l'imposta di donazione e a garantire una transazione equa tra le parti coinvolte.

3. Consultazione con un notaio: Una volta raggiunto un accordo preliminare, è necessario consultare un notaio per avviare il processo di donazione. Il notaio sarà responsabile di redigere l'atto notarile e guidare le parti attraverso le procedure legali necessarie.

4. Redazione dell'atto di donazione: Il notaio preparerà l'atto di donazione, che include i dettagli completi dell'immobile, le parti coinvolte e le condizioni specifiche della donazione. L'atto notarile deve essere redatto in conformità alle leggi e alle normative locali.

5. Firma dell'atto notarile: Il donante e il donatario devono firmare l'atto di donazione davanti al notaio e alla presenza di almeno due testimoni. La firma delle parti conferma la loro volontà di effettuare la donazione e accettare le condizioni stabilite nell'atto.

6. Registrazione dell'atto di donazione: Dopo la firma dell'atto notarile, il notaio provvederà a registrarne una copia presso l'Ufficio del Registro Immobiliare competente. La registrazione dell'atto conferisce pubblicità all'atto stesso e ne garantisce l'opponibilità ai terzi.

7. Adempimenti fiscali: A seconda delle leggi fiscali del paese in cui si effettua la donazione, potrebbe essere necessario pagare un'imposta di donazione. È importante consultare un consulente fiscale per comprendere le implicazioni fiscali specifiche e adempiere a tutti gli obblighi fiscali pertinenti.

8. Trasferimento effettivo della proprietà: Dopo aver completato tutti i passaggi precedenti, avviene il trasferimento effettivo della proprietà dell'immobile dal donante al donatario. Questo può richiedere il completamento di ulteriori documenti, come l'iscrizione del nuovo proprietario presso l'Ufficio del Registro Immobiliare.

Vantaggi e Svantaggi della Donazione

La donazione, a differenza della vendita, non garantisce un trasferimento di proprietà incontestabile. In determinate circostanze, la donazione può essere revocata, e il donatario potrebbe essere soggetto alle azioni degli eredi del donante che intendono impugnare la donazione. Il termine per impugnare la donazione è di 10 anni dalla data di apertura della successione del donante e 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Anche i terzi che hanno acquistato il bene dal donatario possono essere soggetti alle azioni degli eredi per 20 anni. Tuttavia, è possibile interrompere il termine attraverso un'opposizione alla donazione, in cui il coniuge o i parenti in linea retta del donante si riservano il diritto di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati, anche dopo il periodo di vent'anni. Pertanto, la vendita di un immobile donato può essere più complessa per queste ragioni.

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Tuttavia, le donazioni all'interno del contesto familiare possono beneficiare di un'ampia franchigia e, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall'imposta di donazione. Inoltre, nella donazione di un bene immobile, il donante non assume le stesse responsabilità previste in una compravendita. Ad esempio, il donante non è responsabile per l'evizione, mentre nel caso di una compravendita, il venditore lo sarebbe. Il donante è tenuto a fornire garanzie di evizione solo nei seguenti casi:

• Se ha esplicitamente promesso una garanzia.

• Se l'evizione dipende dal dolo o da un atto personale del donante.

• Se si tratta di una donazione con condizione o di una donazione retributiva, in cui la garanzia è dovuta solo fino all'importo degli oneri o delle prestazioni ricevute dal donante.

Tutela degli Eredi Legittimari

La legge protegge alcune categorie di eredi legittimari, garantendo loro una quota di eredità (legittima) anche in presenza di una donazione che vada contro la volontà del defunto. Se, dopo complicati calcoli, si determina che una donazione valida al momento della morte del donante lede i diritti di un legittimario, quest'ultimo può agire in tribunale per renderla inefficace mediante un'azione di riduzione.

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I terzi che hanno acquisito diritti dal donatario (inclusi le banche che abbiano ricevuto un immobile oggetto di donazione come garanzia per un mutuo) possono subire le conseguenze di questa azione. Infatti, se il donatario non dispone di beni sufficienti per soddisfare le pretese del legittimario, è possibile richiedere il ritorno del bene all'acquirente stesso o il versamento di una somma di denaro corrispondente.

I legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in tribunale finché il donante è ancora in vita, nemmeno se acconsentono alla donazione. Solo dopo la morte del donante possono prestare il loro consenso alla donazione effettuata.

Revoca della Donazione

La donazione può essere revocata per i seguenti motivi:

1. Ingratitudine (articolo 801 del codice civile): entro un anno dalla data in cui il donante viene a conoscenza del fatto che giustifica la revoca. La revoca è possibile se il donatario ha intenzionalmente ucciso o tentato di uccidere il donante, il coniuge, un discendente o un ascendente dello stesso, a condizione che non sussistano le circostanze che escludono la punibilità; se il donatario ha commesso un atto lesivo del donante o dei familiari menzionati in precedenza e tale atto è punito dalla legge come omicidio; se il donatario ha denunciato il donante o i familiari menzionati in precedenza per un reato punibile con l'ergastolo o con una pena detentiva di almeno tre anni ed è stata provata la calunnia o se il donatario ha testimoniato contro le stesse persone accusate dei reati menzionati, e tale testimonianza è stata dichiarata falsa nel procedimento penale; se il donatario ha commesso un'offesa grave nei confronti del donante; se ha arrecato danni gravi al patrimonio del donante in modo doloso; se ha indebitamente rifiutato di fornire sostentamento.

2. Sopravvenienza di figli (articolo 803 del codice civile): entro 5 anni dalla nascita dell'ultimo figlio nato nel matrimonio o discendente, o dalla conoscenza dell'esistenza di un figlio o discendente, o dal riconoscimento di un figlio nato fuori dal matrimonio. La revoca non è possibile se, al momento della donazione, il donante non aveva figli (o discendenti come nipoti) o non era a conoscenza di averne.

Una volta revocata la donazione, il donatario deve restituire i beni in natura, se ancora esistenti, e i relativi frutti a partire dalla data della richiesta. Se il donatario ha alienato i beni, dovrà restituire il loro valore al momento della richiesta, insieme ai relativi frutti.

I terzi che hanno acquistato l'immobile non sono pregiudicati se hanno acquisito diritti prima della richiesta e fatto salvo l'effetto della trascrizione.

Imposte Derivate dalla Donazione di Immobili

La donazione di un immobile comporta sempre una serie di oneri fiscali che il donatario deve affrontare.

In particolare, il donatario è tenuto a pagare:

• L'imposta di donazione, che si applica a ogni trasferimento gratuito di beni tra vivi (Decreto Legislativo n. 346/1990).

• Le imposte ipotecarie e catastali, che si applicano alla trascrizione dell'atto nei registri pubblici immobiliari e alle modifiche catastali (Decreto Legislativo n. 347/1990).

Inoltre, il donatario deve affrontare altri oneri, tra cui:

• L'imposta di registro, fissata in 200,00 euro.

• L'imposta di bollo, fissata in 230,00 euro.

• La tassa ipotecaria, suddivisa in 90,00 euro, di cui 35,00 euro per la trascrizione e 55,00 euro per le modifiche catastali.

Imposta di Donazione

Per determinare l'importo dell'imposta di donazione, è necessario individuare la base imponibile, che corrisponde al valore dell'immobile donato.

L'importo del valore dell'immobile è rivalutato applicando un'aliquota del 5%.

Il valore ottenuto viene quindi moltiplicato per un coefficiente variabile a seconda della classe catastale a cui l'immobile appartiene. Gli immobili sono classificati dalle categorie A alla F. I coefficienti applicati sono:

• 115,5 se l'immobile è adibito ad abitazione principale.

• 126 per immobili appartenenti alle categorie A e C.

• 176,4 per immobili appartenenti alla categoria B.

• 63 per immobili appartenenti alla categoria A/10 e D.

In conclusione, la donazione di un immobile è un atto di trasferimento volontario della proprietà e richiede l'esecuzione di una serie di passaggi legali e formali. Seguendo le procedure appropriate e ottenendo l'assistenza di professionisti qualificati, è possibile completare con successo una donazione immobiliare.